Większość z mieszkańców dużych miast jest członkami wspólnot mieszkaniowych. Niewielu jednak właścicieli mieszkań zdaje sobie sprawę z tego jak bardzo ich prywatny majątek zależy od uczciwości, wiedzy i profesjonalizmu zaledwie kilku osób stanowiących zarząd takiej wspólnoty.
Niewielu właścicieli wie jak wielką i nieskrepowaną władzę mają nad ich majątkiem czasem dość przypadkowe osoby zasiadające w takim wspólnotowym zarządzie..
Jak to w Polsce bywa - głównym problemem mieszkańców jest złe prawo i niewydolne sądy. Kolejnym - brak chęci współdziałania i ograniczenie swojej uwagi jedynie do progu swojego mieszkania.
Ustawa o Własności Lokali w swoich zamierzeniach regulująca sprawy wspólnot mieszkaniowych powstała w czerwcu 1994 czyli 21 lat temu. Być może była ona dobra na początek lat dziewięćdziesiątych, gdy wydzielano pierwsze mieszkania zakładowe, kiedy oddano przedwojennym właścicielom lub ich spadkobiercom pierwsze wielolokalowe kamienice.
Kiedy jednak zaczęły powstawać Wspólnoty Mieszkaniowe w nowych nieruchomościach wybudowanych przez dewelopera, z podziemnymi halami garażowymi, z drogami dojazdowymi, ogrodami , a czasem z basenami i osiedlowymi klubami fitness okazało się jak bardzo ustawa z 1994r jest archaiczna i niedostosowana do zmieniającej się rzeczywistości. Mijały lata, ale posłowie mieli ciekawsze sprawy niż zajmowanie się prawem o wspólnotach mieszkaniowych, które według nich jakoś tam sobie radziły, a sprawy poszczególnych mieszkańców nie miały żadnego wydźwięku medialnego.
Brak zmian i aktualizacji spowodował , że archaiczna Ustawa o własności lokali jest obecnie jedynie kanwą dla setek interpretacji uchwalonych przez Sąd Najwyższy i Naczelny Sąd Administracyjny.
Tak na marginesie warto zauważyć, że dopiero w 2007 roku Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów wskazał, że wspólnota jest tzw. ustawową osoba prawną, co w konsekwencji oznacza, że podlega wszelkim przepisom prawa jak osoba prawna.
Niestety, ale do dnia dzisiejszego nie uchwalono żadnych przepisów dotyczących np. rejestrowania i możliwości weryfikacji członków zarządu i ich działań.
Mówiąc wprost: kiedy dziesięć osób postanowi założyć Stowarzyszenie Przyjaciół Kubusia Puchatka to pomimo, że majątek tego stowarzyszenia stanowić będą jedynie niewielkie składki wpłacane dobrowolnie przez jego członków to jednak stowarzyszenie to musi zostać zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym, Urzędzie Statystycznym i Urzędzie Skarbowym.
Na zarządzie owego stowarzyszeniu ciążyć będzie wiele obowiązków dotyczących sprawozdawczości finansowej nie tylko wobec władz skarbowych, ale wobec Krajowego Rejestru Sądowego. Wybrane przez członków stowarzyszenia osoby do pełnienia funkcji w zarządzie będą w owym rejestrze wpisane jako władze stowarzyszenia, a publiczny wgląd w KRS umożliwi każdemu obywatelowi stwierdzenie: kto jest prezesem tegoż stowarzyszenia, a kto jego zastępcą, a także jakim wynikiem finansowym stowarzyszenie zakończyło ostatni rok i jaki jest bilansowy majątek takiego stowarzyszenia.
Przy tym nie ważne jest , że obroty tego stowarzyszenia wyniosą w roku jedynie parę złotych. Obowiązki sprawozdawcze nałożone na władze stowarzyszeń oraz podmiotów działających jako spółki czy fundacje są przez nasze państwo i jego prawo ściśle określone. Odpowiedzialni za to członkowie zarządów owych podmiotów mogą być za niedopełnienie swoich obowiązków przez aparat sprawiedliwości ukarani lub przymuszeni do określonych działań.
Kompletnie inaczej ma się sprawa ze Wspólnotami Mieszkaniowymi i ich zarządami. Pierwsza generalna różnica pomiędzy wymyślonym powyżej Stowarzyszeniem Przyjaciół Kubusia Puchatka, a wspólnotą mieszkaniową to fakt, że władze wspólnot mieszkaniowych nie są nigdzie zarejestrowane.
Próżno by szukać też jakiegoś, nadzorowanego przez państwo, rejestru, w którym wspólnoty owe zobowiązane byłyby do wyjawienia składu osobowego swoich zarządów czy stanu swoich finansów. Jest to o tyle dziwne, że obroty na kontach wspólnot bardzo często liczone są w milionach złotych.
Właściwie jedynym urzędem, który rejestruje powstanie wspólnoty jest właściwy dla miejsca powstania Urząd Statystyczny.
Nadaje on nowym wspólnotom numer statystyczny REGON na podstawie odpowiednio wypełnionego wniosku. Z racji, ze jest to jedynie urząd statystyczny, tak więc nie rejestruje on personalnego składu zarządu. Kolejnym urzędem, w którym rejestruje się wspólnota to Urząd Skarbowy, który na podstawie złożonego wniosku o nadanie numeru NIP żąda przedstawienia zgłoszenia w Urzędzie Statystycznym. Nikt nie sprawdzi czy podpisujący się pod drukiem człowiek w ogóle istnieje. Jest zatem możliwe zarejestrowanie wspólnoty, która nigdzie nie istnieje, a nawet nie ma prawa istnieć.
Wyobraźmy sobie, że dwóch panów w restauracji przy ośmiorniczkach postanawia założyć wspólnotę mieszkaniową. W tymże lokalu gastronomicznym wymyślają sobie jakiś prawdopodobny adres i piszą protokół z zebrania założycielskiego Wspólnoty Mieszkaniowej.
W protokole tym opisują kwieciście jak to z sali wybrano Przewodniczącego Zebrania i Protokolanta , którymi okazali się akurat owi panowie piszący właśnie ten protokół. W dalszej części protokołu z zebrania opisują jako to mieszkańcy zaproponowali właśnie ich kandydatury na członków zarządu wspólnoty, a potem jak to w głosowaniu tajnym zostali oni wybrani jako władza. Na końcu na oddzielnej kartce piszą uchwałę wspólnoty z formułką, że w wyniku dokonanych wyborów członkami zarządu są właśnie oni co też potwierdzają swoimi nieczytelnymi podpisami jako Przewodniczący Zebrania Właścicieli i Protokolant. Czyli tez oni, ale to można dopiero stwierdzić czytając protokół bo podpisy przewodniczącego i protokolanta są przecież nieczytelne. Dla lepszego wydźwięku stworzoną przez siebie uchwałę niosą do dowolnego notariusza i żądają stworzenia czterech notarialnie potwierdzonych kopii tego dokumentu co za parę złoty uczyni każdy notariusz w Polsce. Potem wizyta w Urzędzie Statystycznym, potem na podstawie nadanego numeru REGON i jednej z notarialnie potwierdzonych kopii uchwały o wyborze zarządu można w dowolnym banku założyć konto. Jak się ma już konto bankowe to nie ma przeszkód by uzyskać urzędzie skarbowym numer NIP, a jak ma się już numer NIP to można się nawet zgłosić jako podatnik VAT. Co więcej od momentu rejestracji żeby zmienić zarząd potrzeba już jedynie kolejnej kartki papieru z nieczytelnymi podpisami, którą zgłaszamy jedynie zmianę dysponentów konta bankowego.
Brak jest przepisów dla wspólnot mieszkaniowych, które z powodzeniem funkcjonują wobec innych podmiotów gospodarczych.
Kodeks spółek handlowych, Ustawa o fundacjach, Prawo o stowarzyszeniach to akty prawne, które pilnują porządku we wszelkiego rodzaju spółkach, stowarzyszeniach i fundacjach. Pomimo tych ustaw i tak co jakiś czas słyszymy o wykrytych nieprawidłowościach i aferach w fundacjach , spółkach czy stowarzyszeniach .
Czy kiedyś ktoś napisał o aferze finansowej we wspólnocie mieszkaniowej ?
Możliwości patologii we wspólnotach mieszkaniowych są gigantyczne, ale możliwości ich wykrycia i udowodnienia na tyle trudne, że nie jest to temat medialny..
Dlaczego tak mało wiemy o nieprawidłowościach we wspólnotach ?
Prawda jest prozaiczna - uchwały wspólnot nie są nigdzie poza wspólnotami rejestrowane i nie podlegają z mocy prawa żadnemu osądowi prawnemu.
Uchwała dowolnego stowarzyszenia dotycząca jego władz czy też przyjęcia bilansu musi być zgłoszona do KRS, gdzie sędzia referendarz zweryfikuje czy treść takiej uchwały jest zgodna z obowiązującym prawem czy też nie.
We wspólnotach uchwała właścicieli może być dowolnej treści, a weryfikację zgodności z polskim prawem przejdzie dopiero wtedy kiedy jakiś członek wspólnoty zaskarży jej treść do sądu.
Dopóki sąd nie zadecyduje , że uchwała jest nieważna lub podlega uchyleniu - to jest ona dla wszystkich mieszkańców obowiązująca.
W znanej mi Wspólnocie Mieszkaniowej toczy się od ponad pięciu lat sprawa sądowa o uznanie czy uchwała o wyborze członków zarządu jest ważna i zgodna z prawem czy też nie.
Członkowie zaskarżonego zarządu niepewni wyroku sądu, nie czekając na jego werdykt, postanowili poddać pod głosowanie kolejną uchwałę o swoim wyborze, która to uchwała wchodziłaby w życie w przypadku gdyby Sąd uznał, że zaskarżona uchwała jest jednak niezgodna z prawem czy też nieważna.
Przyjęcie takiej uchwały oznacza, że odrzucenie przez sąd uchwały o wyborze państwa X,Y,Z do zarządu powoduje automatycznie wejście w życie kolejnej uchwały o wyborze tych samych państwa X,Y,Z do zarządu. .
Co prawda, ta nowa uchwała też podlegałaby możliwości zaskarżenia do sądu, ale sprawa taka będzie trwała kolejne pięć lat, a przez ten czas można przyjąć kolejną uchwałę o, kolejnym wyborze tego samego zarządu, która wchodziłaby w życie w przypadku uznania poprzedniej za nieistniejącą lub nieważną. I tak dalej, i tak dalej - przez całe lata. Tym prostym zabiegiem, niemożliwym do przeprowadzenia w innych organizacjach można uzyskać władzę we wspólnocie jak Putin w Rosji – dożywotnio.
Można by jednak zadać pytanie dlaczego właściciele lokali podpisują takie wątpliwe moralnie uchwały ? Powód jest prosty: w kilkuset mieszkaniowych osiedlach ludzie się po prostu nie znają. Co gorzej ,deklarują, że nie interesuje ich ani polityka w wydaniu krajowym, ani polityka osiedlowych „działaczy”.
Jeżeli do drzwi właściciela puka ktoś kto się przedstawia jako zarząd i prosi o podpis pod uchwałą, której treść nie dotyczy bezpośrednio jego mieszkania, ani wnoszonych przez niego opłat to dlaczego tego nie podpisać. Jedynymi uprawnionymi do zbierania podpisów i weryfikacji czy osoby składające podpis mają do tego prawo są tylko i wyłącznie członkowie zarządu. Nawet jeżeli zbierają głosy nad uchwałą we własnej sprawie.
Praktyką zarządów jest zbieranie głosów na kartach do głosowania, gdzie właściciel lokalu nr X głosuje za uchwałą nr Y. Na karcie nie ma ani treści tej uchwały, ani możliwości weryfikacji czy podpis został złożony przez właściciela czy też nie. Co więcej kartę taką można wrzucić do osiedlowej skrzynki na listy, a zarząd zadecyduje czy ją wyjąc czy też nie. Moment ogłoszenia czy uchwała została przyjęta ( czyli moment od którego uchwała podlega zaskarżeniu do sądu) też leży w gestii jedynie członków zarządu. Zatem o swoim wyborze czy też odwołaniu tak naprawdę decydują oni sami.
Na pewno jakaś część mieszkańców osiedla zdaje sobie sprawę, że część podpisów za przyjęciem uchwał jest złożona przez osoby nieuprawnione lub wręcz sfałszowana, ale nie ma jak tego udowodnić. Podpisy za przyjęciem uchwały zarząd można zbierać nawet i dziesięć lat. Nie ma bowiem ograniczeń czasowych w tej materii .
Wychwycenie sfałszowanego podpisu czy też pełnomocnictwa jest praktycznie niemożliwe.
Wypadałoby zakończyć ten artykuł jakąś optymistyczną informacją czy też światłą radą. Niestety w tym wypadku nie jest to takie proste.
Dopóki mieszkańcy nie zaczną się interesować swoim własnym majątkiem zależnym od działania zarządów wspólnot mieszkaniowych to nie mają co liczyć, że ktoś zajmie się tym problemem za nich.
Powoli do świadomości społecznej przedziera się myśl, że pomalowana klatka schodowa, sprawny domofon, skoszona trawa i przycięte krzaki podwyższają wartość naszego mieszkania. Powoli właściciele mieszkań zaczynają patrzeć trochę dalej niż perspektywa progu własnego lokalu. Niestety ten proces będzie jeszcze trwał.
Zatem skoro nie mamy własnego wolnostojącego domu pilnujmy naszych spraw we wspólnotach. Jako mieszkańcy wspólnot musimy pilnować jakie uchwały podpisujemy i interesować się działaniami naszych zarządów.
